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Mit Silber ein Haus kaufen !

Sie wollen eine günstige Immobilie? Dann kaufen Sie vorher Silber!

Das letzte Mal, als wir eine sog. Stagflation erlebten, war in den 1970er Jahren. Per Definition ist dies eine Zeit mit langsamen Wirtschaftswachstum bishin zu -rückgang, in der die Arbeitslosigkeit stark zunimmt, während die Inflation steigt. In solchen Zeiten werden vermehrt Häuser verkauft und zwangsversteigert, was dazu führt, dass die Immobilienpreise stark fallen. Gleichzeitig steigt der Silberpreis typischerweise stark an.

Das Ergebnis im Jahr 1980 war, dass man für rund 2.000 Unzen Silber ein Durchschnittshaus in den USA kaufen konnte (ähnliches war auch in Deutschland der Fall). Da sich der Silberpreis in den 1970er Jahre in etwa vervierzigfachte und 1980 bei $42/Unze stand, konnte man also ein Haus für etwa $86.184 kaufen.

Um das Haus jedoch noch viel günstiger zu kaufen, war der Trick ganz einfach: Man kaufte Silber Anfang der 1970er Jahre, als das Ratio noch viel höher stand (bei etwa 21.000 Unzen Silber, als eine Unze Silber noch $1,30 kostete) und verkaufte dann 1980 das Silber, um damit ein Haus zu kaufen. Somit konnte man 9 Jahre später für $27.300 ein Haus kaufen. Eine Ersparnis um rund 70%.


Wiederholt sich die Geschichte?

Die Coronakrise könnte der Auslöser dafür sein, dass wir in den kommenden Jahren wieder eine Stagflation erleben. Aktuell kann man ein Haus für 24.281 Unzen Silber kaufen. Heute kostet eine Unze Silber $15,50 bzw. €14,30. Das bedeutet also, dass man heute ein Haus für durchschnittlich $376.356 bzw. €347.218 kaufen kann.
Wenn das Ratio in den kommenden Jahren (wie in den 1970er Jahren) fällt, dann kann man in Zukunft für 2000 Unzen wieder ein Haus kaufen. Aber wie gesagt: Man sollte das Silber jetzt kaufen, wo es noch günstig ist, und dann verkaufen, wenn das Ratio stark gefallen ist. 2000 Unzen Silber bekommt man aktuell für €28.600 – ein Schnäppchen, wenn man damit in ein paar Jahren ein Haus kaufen kann, das heute 12-mal so viel kostet.

Das Ende des Immobilien-Booms in Deutschland?

Die Immobilienpreise in Deutschland sind 2019 weiter angestiegen, wenngleich nicht mehr so stark wie in den Jahren 2018 und 2017. In den ersten beiden Monaten von 2020 kletterte die Preise weiter an, wobei dies von einzelnen Ballungszentren ausging, wie Auswertungen vom RWI Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung zeigten. Doch dann erreichte das Coronavirus auch Deutschland und schlagartig könnte der mehrjährige Immobilien-Boom nun sein Ende gefunden haben.

Praktisch alle Experten sind sich einig, dass die Pandemie auch den Immobilienmarkt stark beeinflusst hat und auch auf unbestimmte Zeit beeinflussen wird. Ende März wurde in Windeseile ein neues Gesetz verabschiedet, das Mieter während der Corona-Krise vor Kündigung aufgrund Nichtleistung der Mietzahlung schützt. Einen Schutz der Vermieter lässt die Bundesregierung weiterhin vermissen.

Nach der Finanzkrise 2008 benötigten deutsche Immobilien mehrere Jahre, um den Wertverlust wieder auszugleichen. Die Kaufpreise für private Immobilien sanken in den Jahren 2009 und 2010 deutlich. Erst im Laufe des Jahres 2014 erreichten die Häuserpreise wieder das Preisniveau vor der 2008-Finanzkrise und erst nach 2015 gab es bei Wohnungen und Häuser einen starken Preisanstieg, der bis 2020 anhielt und nun einen recht starken Einbruch erleben soll.

Der starke Preisanstieg 2015-2020 wurde vor allem von einer erhöhten Nachfrage in einigen Großstädten angetrieben, die als Wohn- und Arbeitsort besonders attraktiv waren. Dieser Trend könnte sich nun grundlegend ändern.

Je grösser die Auswirkungen der Coronakrise im Bereich Unternehmen und Personalbedarf sein werden, desto stärker wird die Nachfrage in Groß- und Industriestädten sinken. Viele Unternehmen erleben einen starken Nachfrageeinbruch und daraus resultiert ein geringerer Bedarf an Personal. Die Löhne sind in vielen Bereichen bereits gesunken, nicht nur aufgrund Kurzarbeit.

Eine mehrjährige Rezession infolge des starken Wirtschaftseinbruchs wird wohl auch negative Auswirkungen auf die Einkommen und Arbeitslosenzahlen haben, sodass die Nachfrage nach Immobilien v.a. in Großstädten einbricht, was bei gleichem Angebot zwangsläufig zu einem Preisrückgang führt. Allein schon die Angst vor Arbeitslosigkeit reduziert die Risikobereitschaft, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten.

Ähnlich wie in den Jahren nach der 2008-Finanzkrise dürften Zwangsversteigerungen von Immobilien wieder stark zunehmen, was zusätzlich Druck auf die Preise ausübt. Das Institut der Deutschen Wirtschaft hält einen Preisrückgang bei Wohnimmobilien von bis zu 12% für realistisch. Im Artikel der FAZ „Abschied vom Immobilienboom“ wurde auf eine Studie des Analysehauses Empirica verwiesen, „die in den kommenden Monaten mit einer Delle bei den Kaufpreisen [rechnet], die bei minus 10 bis 25 Prozent liegen dürfte… Je größer die Rezession in Deutschland, desto tiefer werde auch der Immobilienmarkt fallen.“

„Ende des Immobilienbooms“

Unter dieser Überschrift veröffentlichte Die Welt vor kurzem einen Artikel, der wie folgt beginnt: „Erstmals seit mehr als zehn Jahren werden laut einer Studie die Kaufpreise für Immobilien sinken. Experten erwarten Rückgänge von über zehn Prozent… Der Crash am Immobilienmarkt – oft wurde er schon heraufbeschworen. Und immer wieder ist er ausgeblieben… Nun jedoch stehen Baustellen still, Finanzierer ziehen sich zurück, die Bürger sind nicht mehr mobil. Die Corona-Krise könnte das auslösen, was man kaum noch für möglich gehalten hat...“

Ob sich der Immobilienmarkt wieder rasch erholt, bleibt abzuwarten. Die Risiken sind jedoch zweifelsfrei gestiegen. Sollte die Corona-Epidemie in Deutschland in Wellen zurückkommen und erneut Lockdown-Maßnahmen verordnet werden, dürften auch die Immobilienpreise unter einer erhöhten Volatilität leiden, vor allem wenn es zu einer mehrjährigen Rezession kommen sollte. Ein Verkauf während einem Lockdown dürfte umso schwieriger sein, sodass die derzeitigen Lockerungsmaßnahmen ggf. als Verkaufschance betrachtet werden können.

Wie wir bereits Mitte April in einem Artikel schrieben, ist eine Anlage in physisches Silber ein bewährtes Mittel, sich in Krisenzeiten zu schützen. Mitte März schrieben wir, dass Silber eine Jahrtausend-Chance ist, da das Edelmetall sehr günstig bewertet ist und grosses Preissteigerungspotential bietet.

Im April 2019 veröffentlichten wir den Artikel „Immobilien oder Edelmetalle?“, dem heute umso mehr Beachtung geschenkt werden sollte:

In Zeiten niedriger Zinsen auf Erspartes, Angst vor der Inflation und crashbedrohten Aktienmärkten gehören Sachwertanlagen typischerweise zu den Gewinnern. Unter Sachwerten versteht man reale Werte wie Immobilien und Edelmetalle, die durch einen physischen Wert abgesichert sind und im Gegensatz zu abstrakten Anlageformen wie Aktien und Bankprodukte nicht beliebig vermehrt werden können. Da ein Sachwert grundsätzlich für Werterhalt und Inflationsschutz steht, fällt im gleichen Atemzug auch oft die Bezeichnung Substanzwert.

Auch Immobilienpreise sind weltweit starken Schwankungen unterworfen. Während Immobilien vor allem in Deutschland, Großbritannien, Kanada, Australien und Hong Kong neue Höchstpreise erzielen und das Risiko einer Blasenbildung (mit anschließender Korrektur) zunimmt, befinden sich Immobilienpreise in den USA und Singapur – nach einer ansehnlichen Aufwertungsphase – auf dem absteigenden Ast.

Beträchtliche Wertverluste sind vor allem in Deutschland möglich und man sollte sich als Besitzer von nicht-selbstgenutzten Immobilien überlegen, ob es nicht an der Zeit wäre, zu verkaufen und in andere Sachwerte zu investieren, wie zum Beispiel physische Edelmetalle.

Die Zeiten günstiger Baukredite hat nämlich dazu geführt, dass ein Überangebot an Neubauten auf den Markt gekommen ist und somit in Konkurrenz zu Bestandsimmobilien steht. Die Folge ist schlussendlich, dass Immobilienpreise wieder fallen werden, da das Angebot grösser als die Nachfrage wird. Auch wenn Immobilien als Sachwerte grundsätzlich nicht beliebig auf Knopfdruck vermehrt werden können (wie z.B. Geld und Bankprodukte), so haben jedoch niedrige Bau- und Hypothekarzinsen de facto zu einem ähnlichen Effekt geführt.

Im Vergleich zu Immobilien haben physische Edelmetalle zahlreiche Vorteile:

  • Verfügbarkeit: Edelmetalle kann man jederzeit einfach und schnell verkaufen, da es einen Marktpreis gibt, der für alle weltweit gilt. Da sich Immobilien untereinander stark unterscheiden, dauert ein Verkauf auch wesentlich länger und ist mit einem erhöhten Aufwand des Verkäufers verbunden.
  • Mobilität: Wie der Name schon andeutet: Immobilien sind im-mobil, sprich nicht beweglich und unterliegen somit Risiken. Edelmetalle sind vergleichsweise klein, man kann diese überall mitnehmen und weltweit leicht und schnell verkaufen.
  • Klumpenrisiko: Eine einzige Immobilie kostet typischerweise mehrere hunderttausend Euro, sodass diese schnell einen verhältnismäßig grossen Vermögenanteil ausmachen kann und die Liquidität des Besitzers blockiert. Eine Anlage in Edelmetalle ist viel liquider, da jederzeit ein Teil der Anlage verkauft werden kann und man so handlungsfähiger bleibt. Zum Beispiel: Bei Erbschaften von Immobilien beginnen oftmals die Streitigkeiten, während Edelmetall-Bestände einfach unter den Erben aufgeteilt werden können.
  • Anlagekosten: Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie fallen zahlreiche Kosten an, da Gutachter, Makler, Notare und nicht zuletzt der Staat über die Grunderwerbsteuer mitverdienen wollen. Hinzu kommen die Unterhaltskosten wie Reparaturen, Renovierungen, Grundsteuer, Finanzierungskosten, die im Laufe der Zeit auch unplanmäßig steigen können, sodass sich die Rendite in Luft auflösen kann – auch sind die Mieteinnahmen zu versteuern – und die Immobilie im wahrsten Sinne des Wortes zur Belastung wird. Beim Verkauf von Immobilien fällt nur dann keine „Spekulationssteuer“ an, wenn die Immobilie in den 3 Jahren (mindestens zwei Jahre plus das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird), vor dem Verkauf selbst genutzt wurde. Bei nicht-selbstgenutzten Immobilien entfällt die Spekulationssteuer erst nach einer Haltedauer von 10 Jahren. Bei Edelmetallen ist die Angelegenheit wesentlich einfacher, denn nach einer Haltefrist von lediglich einem Jahr ist die Anlage praktisch steuerfrei. Mit physischen Edelmetallen ist man also nicht so langfristig gebunden und wesentlich flexibler.

Fazit: Immobilien haben in den letzten Jahren einen regelrechten Boom erlebt. Wann dieser Trend zu Ende geht, kann keiner seriös beantworten, doch sollten sich Besitzer von mehreren Immobilien allmählich fragen, ob es vielleicht nicht besser wäre, die aktuelle Hochpreisphase zu nutzen und unliebsame Immobilien gewinnbringend zu verkaufen. Andere Sachwerte, allen voran Edelmetalle, sind derzeit noch günstig bewertet, haben wohl einen Boden gefunden und befinden sich in einem neuen Aufwärtstrend, der jederzeit stark zunehmen kann. Die Vorteile von Edelmetallen im Vergleich zu Immobilien liegen klar auf der Hand. Die Zeit, sich in Edelmetallen stärker zu positionieren, ist jetzt reif.

 

Bild von giovanni gargiulo auf Pixabay 



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